زلزله کرمانشاه دست‌کم ۱۲ هزار واحد مسکونی را در روستاها و شهرهای مختلف این استان تخریب کرده است. یک شهرک متشکل از واحدهای مسکونی پروژه‌ای که از دو سال قبل به صورت رسمی متوقف شد، فرو ریخته است. فروریختن مسکن مهر بهانه‌ای شده برای حمله به «دخالت دولت در مسکن‌سازی». حسن روحانی رئیس دولت جمهوری اسلامی دو روز پس ازوقوع زلزله فروریختن مسکن مهر را نشانه ناکارآمدی دولت در مسکن‌سازی دانست و گفت که دولت به مردم وام می‌دهد تا آنها خودشان خانه‌هایشان را بسازند.
تخریب واحدهای مسکن مهر انتقاد از این طرح را افزایش داده و زمینه را برای خروج کامل دولت از «تامین مسکن» مهیاتر کرده است.
همراه با رئیس دولت بسیاری از کاربران شبکه‌های اجتماعی و کارشناسان اقتصادی مدافع بازار آزاد در ایران هم فروریختن ساختمان‌های مسکن مهر را نشانه شکست مداخله دولت در خانه‌سازی و بازار مسکن تفسیر کردند. این در حالی بود که احمد اصغری مهرآبادی قائم مقام وزیر راه و شهرسازی ایران یک هفته پس از وقوع زلزله از «پایدار بودن» ۲۰۰ واحد مسکونی یکی از پروژه‌های مسکن مهر در سرپل ذهاب خبر داد.
عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی که از همان آغاز به کار در دولت حسن روحانی، مخالفت خود با مسکن مهر را علنی کرد، دو هفته پس از وقوع زلزله و فرونشستن موافقت‌ها و مخالفت‌ها با مسکن مهر، به مناطق زلزله زده سفر کرده است و بدون توضیحی در باره نحوه اسکان و بازسازی واحدهای مسکونی تخریب‌شده، به زلزله‌زدگان قول داده که بازپرداخت وام مسکن‌شان به مدت دو سال به تأخیر بیافتد.
آخوندی پیشتر به صورت مشخص خواستار توقف مسکن مهر شده بود. دولت حسن روحانی در بودجه امسال ردیف اعتباری به مسکن مهر اختصاص نداده است تا این طرح به صورت رسمی متوقف شود. جایگزین وزارت راه و شهرسازی برای مسکن مهر هم «مسکن اجتماعی» است، طرحی که زمستان سال گذشته با آغاز تبلیغات نامزدهای انتخابات ریاست جمهوری سرانجام در هئیت دولت تصویب شد.
آیا این طرح که اجرای آن با اما و اگرهای بسیار به سال آینده موکول شده است، عملیاتی خواهد شد یا تنها بهانه‌ای است برای پایان «مداخله دولت» در بازار مسکن؟ با پایان مداخله دولت، وضعیت بازار مسکن در ایران چه خواهد شد؟ در صورت عملیاتی شدن، سرنوشتی بهتر از مسکن مهر خواهد داشت؟ می‌تواند به کاهش دوره انتظار خانه‌دار شدن دهک‌های کم‌درآمد کمک کند و سرکشی و پیشروی قیمت مسکن را متوقف سازد؟
مسکن: آرزوی بر باد رفته
به گزارش منابع دولتی، مسکن دست‌کم یک سوم درآمد خانوارها در ایران را می‌بلعد. بانک مرکزی اعلام کرده است که خانوارها در سال ۱۳۹۵، ۳۵.۵ درصد از درآمدشان را برای مسکن هزینه کرده‌اند. در حالیکه منابع دولتی نرخ تورم سالانه را حدود ۸ درصد گزارش کرده‌اند، نرخ اجاره‌بها حداقل ۲۵ درصد افزایش یافته است.
همزمان با افزایش نرخ اجاره‌بها، جمعیت اجاره‌نشین‌ها نیز روند صعودی داشته است. مرکز آمار ایران از افزایش ۴ درصدی جمعیت اجاره‌نشین‌ها در سال گذشته خبر داده است. ۳۰ درصد جمعیت ایران مستاجر است.
برآوردهای کارشناسان دولتی، برای کنترل قیمت مسکن و اجاره‌بها در سطح فعلی سالانه به حداقل یک میلیون واحد مسکونی جدید نیاز است. این در حالی است که رشد اقتصادی بخش مسکن منفی گزارش شده و شمار مجوزهای ساختمانی کاهش چشمگیری داشته است.
جمعیت اجاره‌نشین ایران طی سال‌های گذشته ۴ درصد بیشتر شده و دوره انتظار برای خرید خانه بر مبنای میانگین درآمد ۱۳۹۴ نزدیک به ۱۵۷ برآورد می‌شود.
در مقابل روند کاهشی پروانه ساخت واحدهای مسکونی کوچک و آپارتمان، درخواست و صدور مجوز برای واحدهای تجاری و ساختمان‌های لوکس تنها در دو سال نخست دولت حسن روحانی ۱۰۸ درصد بیشتر شده است. به‌گونه‌ای که وزیر راه و شهرسازی که پیشتر از ۲.۶ میلیون واحد مسکونی خالی در ایران خبر داده بود، گفته است که بیشتر این واحدها با انگیزه «سوداگری» ساخته شده و تامین کننده نیاز متقاضیان مسکن نیست. شمار واحدهای مسکونی خالی در یک دوره دو ساله بیش از یک میلیون افزایش یافته است.
قیمت بالای مسکن شانش افراد کم‌درآمد برای خانه‌دار شدن را افزایش داده است. بر مبنای میانگین درآمد خانوارها در سال ۱۳۹۴ مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن در ایران نزدیک به ۱۵۷ سال است. دولت حسن روحانی طی سال‌های گذشته سقف تسهیلات بانکی خرید مسکن را چند مرتبه افزایش داده است.
افزایش وام بانکی هم اما نتوانسته پاسخگوی نیاز متقاضیان واقعی مسکن در ایران باشد. نرخ سود بانکی دو رقمی و نحوه بازپرداخت این تسهیلات در حالی که سطح درآمد متوسط کاهش یافته، وام‌های بانکی را به عاملی برای «تحریک بازار» و افزایش قیمت مسکن تبدیل کرده است.
تعدیل ساختاری و رشد سوداگری
بحران مسکن در ایران ریشه در پیش از انقلاب ۱۳۵۷ دارد. موج شهرنشینی متاثر از «مدرنیزاسیون» تقاضا برای مسکن در شهرها را افزایش داد و همزمان با آن مسکن را به یک «بازار» پرسود تبدیل کرد. هرچند که پس از انقلاب و در دوران جنگ هشت ساله ایران و عراق، دولت با اعمال سیاست‌های کنترلی و سهمیه‌بندی مصالح ساختمانی تلاش کرد که مانع از «سوداگری» در بازار مسکن شود، اما تنها در یک دوره دو ساله ۶۵ تا ۶۷، کسری خانه ۲۴۰ هزار واحد افزایش یافت.
بسیاری از واحدهای مسکن مهر در بیرون از شهرها و بدون زیرساخت‌های لازم ایجاد شده است.
با پایان جنگ ایران و عراق سیاست‌های تعدیل اقتصادی و «تحریک تقاضا» در دستور کار دولت وقت قرار گرفت. دولت از مداخله در بازار مسکن کنار رفت و انبوه‌سازی و فروش تراکم به عنوان یک منبع درآمد در دستور شهرداری کلان‌شهر‌ها قرار گرفت. دولت تعدیل به منظور آنچه که «حمایت از اقشار کم‌درآمد» اعلام شد، احداث ساختمان‌های استیجاری را در دستور کار قرار داد. اجرای این پروژه به بخش خصوصی واگذار شد.
در طول هشت سال حکمرانی دولت تعدیل یک میلیون و ۱۷۱ هزار واحد مسکونی در قالب طرح استیجاری احداث شد و همزمان با آن قیمت مسکن ۸.۸ برابر، قیمت زمین ۶.۵ برابر و نرخ اجاره‌بها ۲۵ درصد افزایش یافت.
محمد خاتمی نیز طی سال‌های ۷۶ تا ۸۴ سیاست‌های تعدیل را با اندکی تغییر در بخش مسکن در پیش گرفت. طرح اجاره به شرط تملیک، حمایت از انبوه‌سازی و افزایش تسهیلات خرید و ساخت مسکن از جمله سیاست‌های این دوره برای تحریک رشد اقتصادی مسکن و همچنین «خانه‌دار شدن کم‌درآمدها» بود که در نهایت به احداث ۲ میلیون و ۱۲۸ هزار واحد مسکونی جدید انجامید و مسکن و زمین را به سودآورترین بازار تبدیل کرد.
مسکن مهر: فاجعه فساد
مسکن مهر از دومین سال ریاست جمهوری محمود احمدی‌نژاد با هدف ساخت سالانه یک میلیون مسکن با هدف کاهش قیمت مسکن و دوره انتظار خانه‌دار شدن برای کم‌درآمدها عملیاتی شد. برپایه گزارش منابع دولتی ۴.۸ میلیون واحد مسکونی در این دوره در قالب طرح مسکن مهر احداث شده است. دولت حسن روحانی اما این آمار را تائید نکرده و از تحویل تنها ۱.۵ میلیون واحد به متقاضیان تا تابستان ۹۶ خبر داده است.
با وجود ۱۸ میلیون تا ۲۲ میلیون حاشیه‌نشین و بد مسکن در ایران، در طرح مسکن اجتماعی دولت به کمک شرکای اقتصادی سالانه در نهایت ۱۰۰ هزار واحد مسکونی ایجاد خواهد کرد.
یکی از اهداف این طرح در آغاز حذف ارزش زمین از قیمت تمام شده مسکن اعلام شد و تمامی عملیات احداث واحدها هم به تعاونی‌ها واگذار شد. وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی ایران تعداد تعاونی‌های ایجاد شده برای مسکن مهر را ۱۲ هزار مورد اعلام کرده است. حمید کلانتری معاون تعاون وزیر کار دو سال پیش گفته بود که بیش از ۲.۵ میلیون واحد مسکونی توسط این تعاونی‌ها احداث شده است.
با این حال در ادامه گزارش‌های متعددی از فساد مالی در برخی از پروژه‌های مسکن مهر منتشر و به دستگیری بعضی از مدیران و اعضای تعاونی‌ها انجامید.
طرح مسکن مهر از همان آغاز با انتقادهای فراوانی روبرو شد. جایابی شهرک‌های در حاشیه و یا بیرون از شهرها، تاسیسات و خدمات زیربنایی شهرک‌ها، عدم نظارت نهادهای ناظر و نادیده گرفته شدن امنیت سازه‌ها همراه با طولانی شدن دوره احداث و نحوه تامین منابع مالی از اصلی‌ترین نقدها به این پروژه بود.
شانه خالی کردن دولت از زیر بار مسئولیت
ضعف‌های مسکن مهر که بیش از هر چه متاثر از فساد ساختاری عمیق در ایران است، حال فرصت را برای فرار دولت از مسئولیت کنترل و تامین مسکن فراهم کرده است. عباس آخوندی که پیشتر این طرح را «مزخرف» و «نهادهای سوسیالیستی باقیمانده از دهه ۶۰» را «مصیبت اقتصاد ایران» خوانده بود، موفق شد با همراهی مجلس خانه‌سازی دولتی را متوقف کند.
مسکن اجتماعی نیز به عنوان طرح جایگزین به دلیل عدم تامین اعتبار پس از پنج سال همچنان مسکوت مانده است. در این طرح چنانجه اجرایی شود، دولت به کمک شرکای اقتصادی سالانه در نهایت ۱۰۰ هزار واحد مسکونی ایجاد خواهد کرد. تشخیص واجدین شرایط مسکن اجتماعی نیز به کمیته امداد و بنیاد مسکن دو نهاد تحت نظر رهبر جمهوری اسلامی واگذار شده است. این در حالی است که مقام‌های دولتی آمار جمعیت حاشیه‌نشین و بدمسکن را ۱۸ میلیون تا ۲۲ میلیون تن اعلام کرده‌اند.
همزمان با «کاهش نقش دولت» در تامین مسکن، دولت سیاست‌های آزادسازی قیمت کالا و خدمات را مرحله به مرحله پیش می‌برد و به بهانه حمایت از تولید، خواستار حذف حداقل دستمزد و کاهش دستمزدها است. سیاست‌هایی که کاهش سطح درآمد و قدرت خرید مزدبگیران را در پی دارد.
دولت در حالی به دنبال خروح کامل و شانه خالی کردن از «تامین مسکن» است که یکی از سیاست‌هایش برای دست‌یابی به رشد اقتصادی، افزایش سقف وام بانکی است. وام‌هایی که به فربه شدن نظام بانکی و افزایش «سوداگری» در بازار مسکن خواهد انجامید و دوره انتظار برای خانه‌دار شدن و هزینه مسکن برای مزدبگیران و کم‌درآمدها را افزایش می‌دهد.
منبع: زمانه
